新浪地产专访Savills林丽蓉：北京迎供给高峰，子市场梯度分化态势加剧

就当前京津冀高标仓市场需变化，林丽蓉在受访中在供应端、租金端和需求端等方面做了剖析：

第一太平戴维斯也凭借对于京津冀市场的深入洞察以及卓越服务能力，近期荣获北京平谷核心区“正创北京新零售智慧物流园”委任，为项目提供独家租赁代理服务。

在为客户提供高标仓定制化解决方案时，第一太平戴维斯以“效率量化优化、行业特性解构、全周期控本、合规政策叠加”的四维模型为框架，在充分理解客户需求基础上制定方案。

林丽蓉表示，第一太平戴维斯的定制化解决方案通过合规性前置、硬件适配、效率优化等维度帮助客户有效规避风险。例如在固安项目招租过程中，成功说服业主针对大客户需求提供定制性改造服务并同步给出报审方案，赢得客户信任并迅速签下租约。

从实际运营角度看，定制化解决方案对客户长期运营成本和效率提升影响显著。作业效率大幅跃升。林丽蓉也举例表示：如小米亦庄仓经过智能化改造后，人均拣货效率增幅超过50%，单仓日处理订单能力突破15万单。同时提高项目长期运营的净利率，基于华北地区10个典型项目跟踪数据，客户平均3至5年可收回定制化改造成本，每投入1个单位成本的改造费用可在10年运营周期内产生约2.5至3倍的综合收益。

新基建政策的推进为京津冀高标仓建设和发展带来诸多机遇。北京市《智慧物流发展行动方案（2024-2026年）》明确对自动化设备投入给予12%的补贴，推动AGV机器人、智能分拣系统普及；京雄高速实现5G信号全覆盖，支撑固安菜鸟仓AGV跨区调度时延降至50毫秒，仓储协同效率提升35%；京津冀对分布式光伏发电项目给予高额补贴，众多仓储项目换成“绿色屋顶”，节能增效形成闭环。第一太平戴维斯凭借在绿色建筑领域的卓越服务能力和“陪伴式生态合伙人”全周期解决方案，助力众多客户获取LEED、WELL等绿建认证，赋能可持续发展创新与布局。

就政策驱动而言，林丽蓉认为，京津冀地区的物流枢纽规划为高标仓市场带来新的发展方向和政策支持，尤其是在多式联运枢纽建设方面。政府在税收优惠、土地政策等方面对高标仓市场支持力度在加大。林丽蓉强调，税收优惠体系包括企业所得税减免、跨境电商专项政策、土地使用税与增值税优惠等；土地政策创新如廊坊市推行“仓储用地兼容轻加工”模式。第一太平戴维斯在协助客户享受政策红利方面积累了丰富经验，包括全周期合规管理、政策动态追踪、合规风险前置管控等。

同样的，政府在税收优惠、土地政策等方面对高标仓市场支持力度较大。林丽蓉强调，税收优惠体系包括企业所得税减免、跨境电商专项政策、土地使用税与增值税优惠等；土地政策创新如廊坊市推行“仓储用地兼容轻加工”模式。第一太平戴维斯在协助客户享受政策红利方面积累了丰富经验，包括全周期合规管理、政策动态追踪、合规风险前置管控等。

对行业发展趋势的判断，林丽蓉预测，未来京津冀高标仓市场，电商与智能制造需求占比将从55%提升至68%继续向上提升，推动高标仓向大跨度空间、智能化作业升级，尤其是“降本增效” 要求运营方将智能化与绿色化从竞争优势升级为必须技能。而市场将两极分化加速，北京传统核心物流园区将完成“高附加值仓储+城市配送中心”转身，平谷及环京市场面临波动周期困境，市场价格指数有望倒车回到2016年前，资本下场难度提高，最终用户重新赢得主动权。

随着市场竞争的加剧，高标仓运营商和开发商需通过差异化定位，聚焦冷链、跨境电商等细分领域，提供“仓储+加工+金融”一体化服务；数字化运营，通过WMS、TMS系统实现全链条数字化；获取绿色认证提升租金溢价等方式提升竞争力。第一太平戴维斯将做好客户全周期服务商，帮助业主进行全周期管理，提高“定位-设计-招商-运营” 四阶服务。

林丽蓉进一步表示，对于有意进入京津冀高标仓市场的企业，建议在项目满足合规性基础上，优先选择“交通枢纽+政策高地+产业集群”叠加区域，避免单纯追求低成本而忽视交通便利性，同时在租金接近底部低位的市场环境下，根据自身经营情况，尽可能有触发条件地延展租期，降低总的仓租成本，实现可持续发展。

更多信息，请联系：

林丽蓉 Carol Lin

第一太平戴维斯华北区

产业及物流地产服务部负责人

+8610 5925 2018

Carol.lin@savills.com.cn